Íbúðalánasjóður og upptaka annars gjaldmiðils

Þegar rætt er um upptöku annars lögeyris á Íslandi er nauðsynlegt að hafa örlög Íbúðalánasjóðs í huga, enda má ætla að viðamikil endurfjármögnun muni eiga sér stað meðal eigenda fasteigna ef skipt verður um gjaldmiðil.

Hávær krafa er nú fyrir hendi um upptöku annars gjaldmiðils en íslensku krónunnar. Eitt því sem krónunni er helst fundið til foráttu er verðtrygging lána, en vegnar falls krónunnar og verðbólguskotsins í kjölfarið hefur höfuðstóll verðtryggðra fasteignalána hækkað mikið – þetta gerist í gegnum verðbólgu. Slíkt getur reynist þeim sem hafa hátt veðsetningarhlutfall á heimili sínu afar þungbært, og í einhverjum tilfellum er veðsetning hærri en virði fasteignarinnar sjálfrar. Sérstaklega í yfirstandandi árferði, þar sem fasteignamarkaðurinn er í algeru frosti og seljanleiki fasteigna lítill. Reiði fólks vegna þessa er réttlát og skiljanleg, enda ákaflega ergilegt fyrir þá sem alltaf hafa staðið skil á sínu láni og tóku það með hóflegu veðsetningarhlutfalli að sjá höfuðstól láns síns hækka mánuð eftir mánuð.

Í lok fyrri árshelmings 2008 námu heildarútlán Íbúðalánasjóðs ríflega 517 milljörðum króna. Síðan þá hefur eins og áður sagði krónan fallið mikið með tilheyrandi hækkun höfuðstóls lána, sem gerir ekkert annað en að stækka þessa tölu á efnahagsreikningi Íbúðalánasjóðs. Reikna má með að frá miðju ári 2008 hafi nokkuð verið um ný útlán. Um mitt síðasta sumar tilkynnti þáverandi ríkisstjórn síðan aðgerðir til að sporna gegn kólnun á fasteignamarkaði, en þá var sjóðnum gert kleift að endurfjármagna fasteignalán einkabankanna auk þess að fjármagna ný lán. Í kjölfar bankahrunsins hefur Íbúðalánasjóður að sama skapi fengið enn fleiri lán inn á borð til sín. Sjóðurinn hefur ekki ennþá birt ársreikning fyrir árið 2008, en reikna má með talan heildarútlán sjóðsins hafi hækkað allverulega, líklega um nokkuð hundruð milljarða. Þetta þarf að fjármagna, og það gerir sjóðurinn með verðbréfaútgáfu.

Sjálfdauði verðtryggingar hefur verið nefndur sem veigamikil rök fyrir upptöku annars gjaldmiðils. Verðtrygging er það gjald sem greiða þarf fyrir notkun á smáum gjaldmiðli í litlu, opnu hagkerfi ef verðgildi gjaldmiðilsins á að haldast stöðugt í bókum lánveitenda og skuldunauta. Við upptöku annars gjaldmiðils myndi væntanlega eiga sér stað stórtæk endurfjármögnun húsnæðislána meðal eigenda húsnæðis og ný lán tekin í nýrri mynt – án verðtryggingar. Afleiðingin yrði sú að Íbúðalánasjóður fengið stærstan hluta útlána sinna aftur inn á borð til sín.

Nú er það svo að gerðar voru breytingar á fjármögnun sjóðsins um mitt ár 2004 og sjóðurinn hóf að gefa út svokölluð íbúðabréf í stað hús- og húsnæðisbréfanna gömlu, en útgáfa slíkra markaðsverðbréfa hafði staðið frá árinu 1989, þá upphaflega á vegum Húsnæðisstofnunar. Þeim eigendum hús- og húsnæðisbréfa sem voru rafrænt eignaskráðir var síðan boðið að skipta gömlu bréfunum fyrir hin nýju íbúðabréf. Undirtektirnar voru góðar og langstærstum hluta hús- og húsnæðisbréfanna var skipt yfir í íbúðabréf, sem eru verðtryggð skuldabréf.

Einn veigamikill munur var á gömlu húsbréfunum og nýju íbúðabréfunum. Íbúðabréfin voru óinnkallanleg, sem þýðir að Íbúðalánasjóður þarf að standa skil á greiðslum af íbúðabréfum þar til líftíma þeirra er náð, en mikill fjöldi bréfa á föstum vöxtum 4,5-5% er nú útistandandi. Ef vaxtastig í landinu lækkar snögglega, sem myndi líklega eiga sér stað með upptöku annars gjaldmiðils, myndi stórtæk endurfjármögnun þeirra sem eru með útstandandi lán hjá Íbúðalánasjóði orsaka að sjóðurinn stæði skyndilega með mikið fjármagn í höndunum.

Því fjármagni þyrfti að endurfjárfesta á viðunandi, áhættuleiðréttri arðsemi til að geta greitt af útistandandi íbúðabréfum, en þau bréf verða enn á sömu kjörum sem miðast við vaxtastig landsins á þeim tíma sem bréfin voru útgefin í krónum. Ef vaxtastig verður varanlegra lægra verður vart séð hvernig sjóðurinn ætti að ávaxta fé sitt nægilega vel til að standa skil á útistandandi bréfum.

Ljóst er að gjaldþrot sjóðsins yrði vart umflúið og skattgreiðendur þyrftu því að bera þungann af skuldbindingum sjóðsins, enda rekinn með ríkisábyrgð. Íbúðalánasjóður hefur síðan ekki þurft að lúta sömu reglum um eiginfjárhlutföll, en samkvæmt reglum um langtímamarkmið þarf hlutfallið að vera yfir 5%. Sjóðurinn hefur því ekki mikið upp á hlaupa ef miklar uppgreiðslur eiga sér stað.

Eins og rakið var að ofan námu útlán Íbúðalánasjóðs um mitt síðasta ár 517 milljörðum, en sú tala hefur væntanlega hækkað talsvert. Miðað við 517 milljarða námu heildarskuldbindingar sjóðsins vegna verðbréfaútgáfu um 630 milljörðum. Til samanburðar innspýting nýs eiginfjár í bankana þrjá kostaði tæplega 390 milljarða, þó það fé sé vissulega enn á bókum ríkisins. Hallinn á fjárlögum núverandi árs er tæplega 160 milljarðar. Hér gæti því um verulegar fjárhæðir að ræða.

Sé ætlunin að taka upp annan gjaldmiðil á Íslandi er því nauðsynlegt að gera ráð fyrir talsverðum búsifjum vegna Íbúðalánasjóðs.