Eru skuldir heimilanna ofmetnar um 70 milljarða?

Um fasteignaverð
Einn fasteignasali sem pistlahöfundur ræddi við sagðist telja að af 8.000 fasteignum sem væru til sölu væru líklega 7.500 á of háu verði. Þessi sami fasteignasali vildi meina að ekki væri óvarlegt að ætla að raunveruleg lækkun í beinni sölu næmi 25-30% frá toppi fasteignabólunnar.

Um fasteignaverð
Það hefur eflaust ekki farið fram hjá mörgum að fasteignamarkaðurinn á Íslandi er lamaður eftir fall bankanna síðastliðið haust. Í raun má þó rekja kólnun á markaði lengra aftur í tímann en ljóst var að fasteignaverð á Íslandi var orðið allt of hátt. Seðlabankinn spáði t.a.m. í árslok 2007 að um 30% lækkun fasteignaverðs þyrfti að eiga sér stað til að markaðurinn færi í eðlilegan farveg. Flestir skelltu skollaeyrum við þeirri spá enda ekki skemmtilegt fyrir húsnæðiseigendur að heyra að eigin fé þeirra þurrkist upp að miklu eða jafnvel öllu leyti. Síðastliðna 12 mánuði hefur fasteignaverð samkvæmt opinberum tölum lækkað langt frá spá Seðlabankans eða um 5,5% á meðan verðbólgan hefur verið tæp 19%. En gefa þessar opinberu tölur um fasteignamarkaðinn rétta og raunsanna mynd af raunverulegu ástandi?

Staðreyndin er sú að stór hluti skráðra kaupsamninga á fasteignum í dag eru svo kallaðir makaskiptasamningar þar sem kaupandi greiðir hluta kaupverðs með annarri fasteign. Í slíkum samningum er það oft hagur beggja aðila að stilla upp verði sinna eigna sem hæstu. Þannig má fá hærri lán frá fjármálastofnunum auk þess sem ekki skal gera lítið úr sálfræðilega þættinum við að selja á góðu verði. Þessi fjöldi makaskiptasamninga bjagar hins vegar heildarmyndina.

Hagstofan styðst t.a.m. við vegið meðalverð á fermetra við útreikning á húsnæðislið vísitölu neysluverðs og því er ljóst að sé verðum á eignum stillt upp of háu í makaskiptasamningum þá leiðir það til ofmats á húsnæðislið vísitölunnar. Á góðæristímanum var það húsnæðisliðurinn sem hélt uppi háu verðbólgustigi í landinu en hins vegar virðist þessi liður ekki draga úr mældri verðbólgu eins hratt og ætla mætti á samdráttartímum vegna þessa.
En ef makaskiptasamningar bjaga heildarmyndina, hver er þá raunveruleg lækkun fasteignaverðs? Í raun er erfitt að segja nákvæmlega til um það en vísbendingar eru um að raunlækkun húsnæðisverðs sé langt umfram opinberar tölur. Einn fasteignasali sem pistlahöfundur ræddi við sagðist telja að af 8.000 fasteignum sem væru til sölu væru líklega 7.500 á of háu verði. Þessi sami fasteignasali vildi meina að ekki væri óvarlegt að ætla að raunveruleg lækkun í beinni sölu næmi 25-30% frá toppi fasteignabólunnar. Formaður sambands fasteignasala tók undir þessi orð í fréttum í síðustu viku þegar hann sagði að ásett verð á eignum þyrftu að lækka umtalsvert til að koma aukinni hreyfingu á markaðinn.

Sé það rétt að fasteignaverð hafi í raun lækkað um a.m.k. 25% frá hæsta gildi að þá má segja að í dag sé sama verð á fasteignum og það var snemma sumars 2005 reiknað út frá húsnæðislið neysluvísitölunnar. Á þeim tíma sem er liðinn síðan þá hefur vísitala neysluverðs án húsnæðis hækkað um u.þ.b. 34% þannig að segja má að fasteignir hafi rýrnað í verðmæti sem því nemur á þessum tæpu fjórum árum.

Ef við gerum ráð fyrir 25%-30% lækkun fasteignaverðs frá hæsta punkti fæst að að vísitala neysluverðs er ofmetin um 6-7% (miðað við að húsnæðisliðurinn vegi 23,3% við útreikning á vísitölunni eins og kemur fram á vef Hagstofunnar fyrir janúar 2009). Miðað við að verðtryggðar skuldir heimilanna voru um 1.100 milljarðar króna í lok september 2008 eða um 1.170 milljarðar á verðlagi dagsins í dag að þá þýðir þetta ofmat vísitölunnar að verðtryggðar skuldir heimilanna séu ofmetnar um 64-77 milljarða króna. Eða að hvert 10 milljóna verðtryggt lán sé ofmetið um 6-700 þúsund krónur.

Það er líklega staðreynd að fasteignaverð hefur lækkað allverulega á Íslandi og að opinberar tölur gefa ekki rétta mynd af þróuninni. Fasteignaverð mun að öllum líkindum ekki ná sömu hæðum aftur fyrr en eftir langan tíma og lítil velta á markaði flýtir ekki fyrir þróuninni. Hluti af skýringunni á lítilli veltu er ofmat seljenda á verðmæti sinna eigna og því mun markaðurinn ekki fara almennilega í gang fyrr en verðleiðréttingin verður viðurkennd opinberlega. Það er sársaukafullt fyrir heimilin í landinu að horfa upp á eigið fé sitt hafa minnkað mikið eða jafnvel horfið alveg. Það er þó kannski viss sárabót að þetta þýðir jafnframt að vísitala neysluverðs er ofmetin og þannig ættu a.m.k. lánin að lækka um allt að 6-7% eða yfir hálfa milljón að meðaltali fyrir yfir 120.000 Íslendinga með verðtryggt húsnæðislán.