Ár steypunnar

Raunvextir á Íslandi hafa líklega aldrei verið eins neikvæðir eftir að verðtryggingunni var komið á í lok 8. áratugarins og lækkandi vaxtastig hefur hreyft hressilega við verði fasteigna og hlutabréfa.

Vaxtalækkanir og peningaprentun voru viðbrögð Seðlabankans til að koma í veg fyrir að kórónuveiran drægi hagkerfi heimsins ennþá dýpra í hyldýpið. Þessi viðbrögð hafa haft mikil áhrif á eignamarkaði og kannski hvergi meiri en hér á hávaxtalandinu Íslandi. Seðlabankinn hafði meira svigrúm en víðast annars staðar til að dúndra niður vöxtum. Raunvextir á Íslandi hafa líklega aldrei verið eins neikvæðir eftir að verðtryggingunni var komið á í lok 8. áratugarins og lækkandi vaxtastig hefur hreyft hressilega við verði fasteigna og hlutabréfa.

Ef einhver hefði haldið að fasteignaverð myndi hríðfalla í vor þá var sá hinn sami á miklum villigötum. Skarpar vaxtalækkanir Seðlabankans auk lækkunar á eiginfjárkröfum og bindiskyldu banka hleyptu gríðarlegu lífi í fasteignamarkaðinn á sumarmánuðum. Sögur fóru að berast af yfirboðnum eignum og umsetnum opnum húsum. Opna húsið varð aldrei þar sem einhver tók forskot á sæluna, ruddist fram fyrir röðina og hreppti eignina áður en húsið opnaði. Viðskiptabankarnir hófu að dæla út peningum til fasteignakaupa og allt í einu gerðist hið ótrúlega að lífeyrissjóðir, sem höfðu átt fasteignalánamarkaðinn, hófu að fá inn á sig uppgreiðslur lána.

Fasteignaeigendur hafa sótt stíft í óverðtryggð lán fremur en verðtryggðu lánin, enda kemur slíkt vart á óvart þegar raunvextir á óverðtryggðum lánum er nánast orðnir neikvæðir miðað við núverandi verðbólgu. Þessi skarpa lækkun vaxta hefur komið eins og himnasending fyrir heimilin í landinu sem hafa horft á lækkandi greiðslubyrði húsnæðislána. Hinn kófsveitti fasteignaskuldari, sem baslaði mestallan sinn búskap við að borga íbúðalánið frá hinu opinbera eða banka á 4-6% raunvöxtum, var allt í einu farin að horfa fram á gjörbreytta heimsmynd ef hann skuldaði óverðtryggt húsnæðislán.

Eftir að samkomubanninu var aflétt í vor hækkaði fasteignaverð umfram verðbólgu um 3,7% fram til nóvember. Í frétt Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar í byrjun desember koma fram að fjöldi kaupsamninga í september hefði sennilega hvorki fyrr né síðar, verið fleiri í einum mánuði. Ennfremur var met fyrir mánaðarveltu á föstu verðlagi slegið á sama tíma. En það eru ekki einungis vextir sem hafa hreyft við íbúðaverði. Ljóst er að fasteignamarkaðurinn á höfuðborgarsvæðinu er að glíma við framboðsskort bæði á nýbyggingum og eldra húsnæði, einkum sérbýli.

Enginn veit hvað átt hefur fyrr en misst hefur

Það var þó einn aðili sem gerði reyfarakaup á fasteignum snemma í fyrsta faraldri og aldrei þessu vant átti erlendur aðili hlut að máli. Leigufélagið Heimavellir var yfirtekið af norska félaginu Fredensborg og tekið af hlutabréfamarkaði. Til að rifja stuttlega sögu Heimavalla, sem er eitt stærsta hagnaðardrifna leigufélag landsins, þá hafði það ekki hlotið náð fyrir augum fjárfesta á fjármálamarkaði og legið undir ámæli fyrir það að ætla sér að græða á útleigu og umsýslu fasteigna. Þrátt fyrir að leigja út yfir 1.000 íbúðir var félagið miklu verr fjármagnað en bolurinn og því var eina í stöðunni að selja fasteignir á markaðsverði til að greiða niður óhagstæð lán eða þar til að Norðmennirnir eignuðust stóran hlut í því. Kaupverðið nam u.þ.b. fimmtungsafslætti frá markaðsverði ef horft er til eignamats og hljóta með réttu að vera ein bestu viðskipti ársins miðað við hvernig fasteignamarkaðurinn hefur spilast. Leigutakar Heimavalla hljóta einnig að hafa verið sáttir. Loks gátu þeir horft fram á tryggari framtíð og mikilli óvissu hundruða fjölskyldna þannig eytt.

Miklar sviptingar urðu einnig á atvinnuhúsnæðismarkaði. Stóru fasteignafélögin á hlutabréfamarkaði féllu strax í fyrstu bylgju Covid enda hafði hrun í túrismanum töluverð áhrif á starfsemi þeirra. Fjárfestar höfðu áhyggjur af lausafjárstöðu þeirra og getu til að mæta afborgunum lána á næstu misserum – jafnvel þótt fjármögnunarkjör fyrirtækjanna væri að færast til betri vegar. Jafnframt héldu margir að tími skrifstofuhúsnæðis yrði kannski brátt á enda. Fólk myndi ekki lengur sækja vinnu út fyrir heimilið heldur dvelja þar langdvölum saman. Eftir því sem tíminn hefur liðið er ljóst að staða stóru fasteignafélaganna hefur farið batnandi og sennilega dettur fáum í hug núna að vinnan færist alfarið á heimilin.