Fasteignabomban

Á undanförnum 12 mánuðum hefur vísitala fasteignaverðs íbúðahúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkað um rúm 24%. Í síðustu viku var velta þinglýstra kaupsamninga vegna fasteignaviðskipta rúmlega 4,8 milljarðar króna.

Á undanförnum 12 mánuðum hefur vísitala fasteignaverðs íbúðahúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkað um rúm 24%. Í síðustu viku var velta þinglýstra kaupsamninga vegna fasteignaviðskipta rúmlega 4,8 milljarðar króna. Meðalupphæð hvers samnings var 21,3 milljónir kr. sem er metupphæð. Fyrir þá upphæð hefði fengist bærilegt raðhús fyrir tveimur árum eða svo. Velta með fasteignir hefur verið gríðarlega há undanfarin misseri en síðan að bankar hófu innreið sína inn á fasteignalánamarkaðinn hefur verð fasteigna hækkað ískyggilega mikið. Er nema von að menn spyrji sig hvað valdi þessum miklu hækkunum og hvort verðið geti stigið endalaust upp?

Ein meginskýring þessa gullgrafaraæðis er innkoma milliliða sem kallaðir eru fasteignaheildsalar. Um er að ræða einstaklinga eða eignarhaldsfélög sem í samvinnu við fjármálastofnanir kaupa heilu fjölbýlishúsin eða stigagangana af verktökum og fá jafnvel afslátt af uppsettu verði. Þessir einstaklingar selja svo íbúðirnar á 20-30% hærra verði. Kaupendur eru neytendur eða jafnvel aðrir fasteignaheildsalar eða félög í eigu þeirra sem seldu. Segja má að hér gildi því eðlileg lögmál markaðarins um framboð og eftirspurn. Þessir stórkaupendur sjái sér leik á borði, að kaupa fasteignir sem eigi eftir að hækka í verði. Á markaðnum eru svo fjölmargir aðilar sem eru ekki að versla með húsnæði til eigin nota og þess vegna hækkar verðið. Verktakarnir fá greitt strax fyrir verk sín og losna við mikinn fjármagnskostnað.

Aðkoma fjármálastofnana vekur þó upp ýmsar spurningar. Í fréttum RÚV nýverið var greint frá því að hlutverk banka vegna fasteignaviðskipta nái alveg til sölu. Verktakar og milliliðir selji eignir sínar í samráði við lánardrottna. Þar sem hagsmunir bankanna eru miklir stýra þeir því að miklu leyti framboði eigna á markaði og veldur það því enn frekari verðhækkunum. Þar sem bankarnir stýra framboði þá er það ekki þeirra hagur frekar en annarra, sem fjárfesta í íbúðarhúsnæði, að framboð sé meiri en eftirspurn. Því má segja að bankakerfið eigi stóran þátt í þeim miklu hækkunum sem orðið hafa.

Margir milliliðir hafa brugðið á það ráð selja eignir sínar til annarra félaga í þeirra eigu. Hagnaður er leystur út í annarri hendi en hin verður að vonast til að markaðsverð hækki enn frekar þannig að gróði fáist. Þessi sýndarviðskipti eru svo fjármögnuð með aðstoð bankans.

Miðað við þá gríðarlegu eftirspurn sem enn virðist vera á fasteignamarkaði eru fá teikn á lofti að hækkanirnar taki enda. Einmitt á sama tíma og bankarnir hafa náð sterkri stöðu á íbúðalánamarkaði er Íbúðalánasjóður að auka lánveitingar sínar á milli ára þannig að fjármagn hefur aldrei verið meira. Söluskrá fasteignasala eru frekar tómlegar, eignir seljast á methraða og oft fyrir ásett verð. Almennt stefnir í það að kaupendur fasteigna greiði að meðaltali 200.000 kr. fyrir hvern fermetra húsnæðis á höfuðborgarsvæðinu. En einhvers staðar hljóta að liggja takmörk fyrir því hversu hátt verð getur orðið. Lægri vextir af íbúðarlánum gerðu fólki kleyft að stækka við sig án þess að greiðslubyrðin ykist. En með sömu þróun er ekki langt í það að greiðslubyrði af íbúð verði orðin meiri en hún var fyrir byltinguna sem varð sl. sumar. Verð fyrir nýja 4 herberja íbúð í fjölbýlishúsi er í flestum tilvikum á bilinu 22-25 millj. kr. sem þýðir að eigendur íbúða eru að greiða yfir 100.000 kr. á mánuði af 40 ára láni miðað við 80% veðhlutfall.

Hins vegar verða allir að hafa það í huga að lítil þúfa veltir oft þungu hlassi. Þessi litla þúfa gæti verið veiking krónunnar og aukin verðbólga sem þýðir hækkun á greiðslubyrði skuldsettra fasteignaeigenda en fleiri þættir gætu einnig komið til greina, t.d. aukið framboð af eignum. Veiking krónunnar um 20%, eins og sumir spá, er í raun og veru stór þúfa.