Hitnar í ofnunum

Þegar rýnt er í fasteignamarkaðinn sjá bæði leikir og lærðir að hann er að hitna hraðar en eðilegt getur talist. Sífellt fleiri eignir seljast á yfirverði og framboð eigna á söluskrá hefur minnkað stórlega frá því að heimsfaraldurinn skall á. Opin hús eru að verða lokuð þar sem færri komast inn en vilja á þeim stutta tíma sem í boði er eða eignin selst fyrir opna húsið. Slegist er um sérbýli í úthverfum og sérbýli í Vesturbænum komast kannski aldrei í sölu þar sem eignir ganga kaupum og sölum á milli fjölskyldna. Frá því að seðlabankinn hóf að lækka vexti tók markaðurinn mikinn kipp og velta stórjókst. Það skilaði sér þó í hóflegum verðhækkunum þar til nú. Á dögunum var birt vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu, sem Þjóðskrá tekur saman, en hún sýndi 1,6% hækkun í mars sem er mesta hækkun á milli mánaða í nærri fjögur ár. Frá því að heimsfaraldurinn skall á snemma á á síðasta ári hefur fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um ca. 8-10% eftir eignaflokkum. Hvernig má þetta vera í jafnmiklum efnahagssamdrætti og raun ber vitni?

Það er ekkert eitt sem skýrir þetta mikla ójafnvægi er ríkir á fasteignamarkaði. Skarpar vaxtalækkanir Seðlabankans hafa haft mikið um að segja og stóraukið lausafé í umferð gaf bönkunum kost á að bjóða upp á afar hagstæð lánskjör sem meira að segja lífeyrissjóðir hafa ekki getað jafnað. Heimillin hafa gripið tækifærið og fjármagnað íbúðakaup eða endurfjármagnað eldri lán á hagstæðari kjörum en áður hefur þekkst – jafnvel á neikvæðum raunvöxtum sem er einsdæmi í seinni tíð. Enn og aftur er fjöldi íbúða í byggingu á höfuðborgarsvæðinu í litlu samræmi við fólksfjölgun og hefur það vandamál verið að versna ef eitthvað er upp á síðkastið. Fátt mun breytast í þeim efnum á næstunni því þótt á teikniborðinu sé stóraukið lóðaframboð, t.d. í Reykjavík, þá tekur sennilega allt að fimm ár að koma nýbyggingum í gegnum skipulagskerfið. Hlutdeildarlán og nýting séreignasparnaðar til íbúðakaupa temprar heldur ekkert verðhækkanir en hlutfall kaupenda fyrstu fasteigna í kaupsamningum með íbúðarhúsnæði fór yfir 30% árið 2020 og hefur aldrei mælst hærra. 

Fátt bendir til annars en að mikið ójafnvægi ríki áfram á fasteignamarkaði. Eftirspurnin er miklu sterkari en framboðið og mun að öllu óbreyttu þrýsta verði upp á við. En ættu ekki ansir margir að vera glaðir og reifir í þessu partýi? Auður fasteignaeigenda vex og sveitarfélögin, sem ráða lóðaframboði, fá alltaf meiri skattgreiðslur í kassann. Þetta mikla ójafnvægi hlýtur þó að vera óæskilegt til lengdar og nægir að benda á að skuldsetning á fasteignamarkaði hefur aukist umtalsvert. Seðlabankinn hefur ýmis vopn í búrinu til að hemja markaðinn. Fróðlegast verður að fylgjast með hagkerfinu í heild þegar og ef bankinn hækkar stýrivexti á nýjan leik. Hvernig mun þjóð sem hefur á örskömmum tíma fært sig úr verðtryggðum Íslandslánum yfir í óverðtryggð lán glíma við hærri greiðslubyrði fasteignalána?